Bauschaden-Atlas Sulzbach-Rosenberg

Welche Bauschäden auftreten, hängt in Sulzbach-Rosenberg stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche. Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Siedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet der 1990er. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Stadtteil von Sulzbach-Rosenberg dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten.

Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.

Bauepochen und Schäden in Sulzbach-Rosenberg im Überblick

Die Stadtteile im Einzelnen

Welche Bauschäden sind in Altstadt Sulzbach typisch?

In Altstadt Sulzbach dominiert Der historische Kern liegt am Fuß und an der Flanke des Schlossbergs, eines steilen Kalkfelsens. Erhalten sind das gotische Rathaus, das Egloffsteiner Palais und das Weißbeckhaus. Nach dem Stadtbrand von 1822, der etwa ein Drittel der Altstadt vernichtete, wurde in klassizistischen Formen wieder aufgebaut. Vorherrschend sind verputzte Massivbauten aus Jurakalk-Bruchstein und Dolomit mit tiefen, teils in den Fels getriebenen Kellern. aus der Zeit Gotik bis Klassizismus, prägend der Wiederaufbau nach dem Stadtbrand von 1822. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchte und Salzausblühungen im Kalkstein- und Bruchsteinmauerwerk der Erdgeschosse, weil eine wirksame Horizontalsperre fehlt. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Aufsteigende Feuchte und Salzausblühungen im Kalkstein- und Bruchsteinmauerwerk der Erdgeschosse, weil eine wirksame Horizontalsperre fehlt
• Feuchte und Schimmel in den in den Kalkfelsen getriebenen Kellern, weil Karst- und Schichtenwasser an den Felswänden austritt und die Querlüftung fehlt
• Frostabplatzungen und ausgewaschene Fugen an Sockeln, Stützmauern und Gewänden aus Jurakalk in der Hanglage des Schlossbergs
• Tauwasser hinter nachträglicher Innendämmung, weil die denkmalgeschützten Putzfassaden des klassizistischen Wiederaufbaus außen nicht gedämmt werden dürfen

Postleitzahl 92237.

Welche Bauschäden sind in Rosenberg typisch?

In Rosenberg dominiert Die früher selbständige Bergbau- und Hüttengemeinde wurde 1934 mit Sulzbach vereinigt. Prägend ist das Werksgelände der Maxhütte mit Hochofen, Stahlwerk und Walzwerk, dazu Arbeiterwohnhäuser und Werkssiedlungen. Von 1947 bis 1956 entstanden umfangreiche Siedlungsbauten für Werksangehörige und Vertriebene, einfache Mehrfamilien- und Reihenhäuser mit schlichten Putzfassaden. aus der Zeit Gründerzeitliche Hüttenbauten, Arbeiterwohnhäuser und Werkssiedlungen des späten 19. Jahrhunderts bis in die 1950er Jahre. Der häufigste Schaden ist altlastenverdacht auf den Flächen des Hüttenwerks und der bahnnahen Gewerbegrundstücke, weshalb vor Bauvorhaben Bodenuntersuchungen erforderlich sind. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Altlastenverdacht auf den Flächen des Hüttenwerks und der bahnnahen Gewerbegrundstücke, weshalb vor Bauvorhaben Bodenuntersuchungen erforderlich sind
• Asbesthaltige Bauteile wie Faserzement-Wellplatten, Bodenbeläge und Rohrisolierungen in den Werks- und Siedlungsbauten der 1930er bis 1960er Jahre
• Wärmebrücken an Betonstürzen, Rollladenkästen und Deckenrändern der einfach gebauten Werkswohnhäuser, in der Folge Schimmel an Fensterlaibungen und Raumecken
• Setzungs- und Rissbilder an Gebäuden über alten Grubenbauen und auf verfüllten Halden- und Schlackenflächen

Postleitzahl 92237.

Welche Bauschäden sind in Großalbershof typisch?

In Großalbershof dominiert Dorf westlich der Kernstadt auf der Albhochfläche. Der Ortskern besteht aus ehemaligen Hofstellen mit Wohnstallhäusern und Scheunen aus Jurakalk-Bruchstein, teils mit Fachwerk in Obergeschossen und Giebeln. Am Rand schließen Ein- und Zweifamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte an. aus der Zeit Dörflicher Bestand des 18. und 19. Jahrhunderts, Wohnbebauung der 1960er bis 1990er Jahre. Der häufigste Schaden ist schwellen- und Balkenfäule an den Fachwerkteilen der Scheunen und Wirtschaftsgebäude, oft verdeckt durch spätere Verkleidungen. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Schwellen- und Balkenfäule an den Fachwerkteilen der Scheunen und Wirtschaftsgebäude, oft verdeckt durch spätere Verkleidungen
• Durchfeuchtete Bruchsteinwände in ehemaligen Stallteilen, die früher Erdanschluss hatten und heute zu Wohnraum umgebaut werden
• Wasser in Kellern und Nebengebäuden nach Starkregen, weil Oberflächenwasser auf der verkarsteten Hochfläche rasch zusammenläuft
• Versprödete Bitumenanstriche als einzige Kellerabdichtung der Wohnhäuser aus den 1960er und 1970er Jahren

Postleitzahl 92237.

Welche Bauschäden sind in Obersdorf typisch?

In Obersdorf dominiert Ortsteil nördlich der Kernstadt, baulich weitgehend mit dem Stadtgebiet zusammengewachsen. Um den alten Kern mit verputzten Bruchsteinhäusern und ehemaligen Hofstellen liegen Wohngebiete mit Ein- und Doppelhäusern der Nachkriegsjahrzehnte. aus der Zeit Alter Dorfkern des 19. Jahrhunderts, Siedlungs- und Wohnbau ab den 1960er Jahren. Der häufigste Schaden ist fehlende Horizontalsperre in den Bruchsteinsockeln des Ortskerns, in der Folge feuchte Innenputze und Salzschäden. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Fehlende Horizontalsperre in den Bruchsteinsockeln des Ortskerns, in der Folge feuchte Innenputze und Salzschäden
• Risse und Hohlstellen an Fassaden, die nachträglich mit Zementputz überarbeitet wurden und die Feuchte im Mauerwerk stauen
• Wärmebrücken und Schimmel an Fensterlaibungen der Siedlungshäuser, verschärft nach dem Fenstertausch ohne Lüftungskonzept
• Undichte, flach geneigte Garagen- und Anbaudächer mit gealterten Bitumenbahnen und stehendem Wasser

Postleitzahl 92237.

Welche Bauschäden sind in Kauerhof typisch?

In Kauerhof dominiert Kleiner, landwirtschaftlich geprägter Ortsteil im Norden des Stadtgebiets. Bestimmend sind ehemalige Hofstellen aus Kalk-Bruchstein mit Scheunen und Stallgebäuden, dazu wenige jüngere Wohnhäuser. Die Bebauung liegt in leichter Hanglage. aus der Zeit Ländliche Bausubstanz des 18. und 19. Jahrhunderts, einzelne jüngere Wohnhäuser. Der häufigste Schaden ist drückendes Hang- und Schichtenwasser an den bergseitigen Kellerwänden, weil Drainage und Abdichtung fehlen. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Drückendes Hang- und Schichtenwasser an den bergseitigen Kellerwänden, weil Drainage und Abdichtung fehlen
• Befall der Dachstühle von Scheunen und Stallgebäuden durch Hausbock und Nagekäfer, weil die Bauten weder beheizt noch regelmäßig kontrolliert werden
• Fäulnis an Sparrenfüßen und Traufbereichen der wenig unterhaltenen Wirtschaftsgebäude
• Feuchteschäden bei der Umnutzung von Stall- und Scheunenteilen zu Wohnraum, weil ein belastbares Feuchtekonzept fehlt

Postleitzahl 92237.

Welche Bauschäden sind in Unterschwaig typisch?

In Unterschwaig dominiert Im Süden des Stadtgebiets, ab den 1970er Jahren zum Industrie- und Gewerbestandort entwickelt. Prägend sind Hallenbauten in Stahl- und Betonfertigteilbauweise mit Flachdächern und Trapezblech- oder Sandwichfassaden, dazu Verwaltungs- und Sozialgebäude. Daneben besteht älterer dörflicher Restbestand. aus der Zeit Gewerbe- und Hallenbauten ab den 1970er Jahren, älterer dörflicher Restbestand. Der häufigste Schaden ist gealterte Flachdachabdichtungen der Hallen mit stehendem Wasser, Blasenbildung und durchfeuchteter Dämmschicht. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Gealterte Flachdachabdichtungen der Hallen mit stehendem Wasser, Blasenbildung und durchfeuchteter Dämmschicht
• Korrosion an Stahlprofilen, Verbindungsmitteln und Sandwichelementen, vor allem an Anschlüssen und Durchdringungen
• Betonschäden mit freiliegender Bewehrung an Fertigteilstützen, Bindern und Rampen aus den 1970er und 1980er Jahren
• Setzungsrisse an Hallenböden und Außenanlagen auf unzureichend verdichtetem oder verfülltem Untergrund

Postleitzahl 92237.

Was die Bausubstanz von Sulzbach-Rosenberg prägt

• Zwei Bauwelten in einer Stadt: die alte Amtsstadt Sulzbach mit Kalksteinbauten und klassizistischem Wiederaufbau nach 1822 einerseits, die Bergbau- und Hüttengemeinde Rosenberg mit Werksbauten, Arbeiterwohnhäusern und Siedlungen andererseits.
• Jurakalk und Dolomit sind zugleich vorherrschender Baustoff und Baugrund. Der verkarstete Untergrund führt Wasser in Spalten und Klüften, Keller und Felsgewölbe stehen deshalb oft feucht.
• Jahrhundertelanger Eisenerzbergbau und das Hüttenwerk hinterlassen Bergbaufolgen und Altlastenverdacht. Vor Bauvorhaben auf oder nahe an Werks-, Halden- und Bahnflächen ist eine Baugrund- und Schadstoffuntersuchung angezeigt.
• Die Siedlungsbauprogramme von 1947 bis 1956 für Werksangehörige und Vertriebene haben einen großen Bestand einfach konstruierter Wohnhäuser hinterlassen. Wärmebrücken, dünne Außenwände und asbesthaltige Bauteile sind dort die Regel, nicht die Ausnahme.
• Die Altstadt blieb im Zweiten Weltkrieg weitgehend verschont. Der Denkmalanteil ist hoch, energetische Maßnahmen an den Fassaden sind entsprechend eingeschränkt und verlagern sich nach innen, mit dem bekannten Tauwasserrisiko.

Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet

Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Fachwerk versagt an der Schwelle, Sandstein sandet ab, Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkenköpfen und aufsteigender Feuchte, Nachkriegsbauten an Wärmebrücken und Flachdächern, Neubauten an Restfeuchte und zu dichter Gebäudehülle. Wer weiß, in welcher Epoche ein Haus gebaut wurde, weiß, wo er zuerst hinschauen muss.

Was eine Begutachtung kostet, steht im Ratgeber: Was kostet ein Bausachverständiger? Der Stundensatz liegt zwischen 90 und 180 Euro, die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro und richten sich nach Objekt und Umfang.